“2023年计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。”

在4月3日的业绩会上，新城控股（601155.SH）董事长王晓松提出了今年关于商业运营方面的目标。

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在去年房地产行业的急剧调整中，大多房企的住宅开发业务受到影响，新城控股也未能避免。

据其披露的2022年财报数据显示，去年新城控股实现总营业收入约1154.57亿元，其中房地产开发销售营业收入为1049亿元；物业出租及管理营业收入92亿元，同比增长16%；归属于上市公司股东净利润约13.94亿元。

销售方面，2022年新城控股实现合同销售额约1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。按区域划分，长三角区域占比48%，中西部区域占比28%，环渤海区域占比17%，粤港澳大湾区占比7%。

截至2022年12月末，新城控股可售土地储备是4915万平方米，已售未结是2914万平方米。从城市能级来看，约62%位于高潜力城市如一二线及长三角的三四线城市，其他地区的三四线城市占比38%。

相比住宅业务，新城控股去年商业运营板块的收益仍有提升，2022年商业运营总收入首次超百亿，达100.06亿元，同比增长15.82%。

新城控股表示，运营中的吾悦广场不仅能带来稳定的经营性现金流，同时也可为公司的融资性现金流带来帮助，“再加上消费基础设施REITs推出，更优化了吾悦广场的估值体系。”

截至报告期末，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业吾悦广场140座，开业面积1319.74万平方米，整体出租率95.13%。

其中，过去一年新城控股共有14座管理输出的吾悦广场实现商业运营7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年提升了3个百分点。

在商业层面，王晓松表示接下来要做深度运营，即把空间运营转变成用户运营，将过去的招商思维转变成经营思维，需要更加关注长期，不过分关注短期目标。

“个数不再是第一选择。”王晓松明确道，目前的14个轻资产项目有好有坏，今年决定退出其中一个，即乌兰察布吾悦广场项目。现在对于新城整个轻资产而言，还是以选择二线城市和强三线城市为主。

对于今年房地产行业的市场走向，王晓松总结为“前低向平”。

从政策层面来看，主要集中在两个核心，即房地产重回国民经济支柱地位，以及房主不炒。无论是在供给端还是需求端，无论是地方政府还是监管机构，都在不断出台利好政策，在积极恢复市场信心。

王晓松指出，以供给端为例，从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资，再到第三支箭的股权融资，三支箭新城控股都恰到好处被射中。需求端则比较多元，因城施策，不同城市面对政策传导的反应速度也不一样。

“今年一季度整体肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能会是前低后平吧，这个判断应该是行业共识。”

如果从长远来看，王晓松认为，每年起码有10亿平方米以上的需求量，所以市场不缺房子，只是缺好房子，“在这么大的规模、容量下，相信新城仍有一定的机会。”

目前新城重点就做两件事，其一是积极用资产对接资本市场，以获取稳定的再发展资金；其二是坚持以产品力为结果铸造公司能力。

“我们今年年初的可售货值是在1000亿，按照预计可推出来的货值可能有800-900亿。”

王晓松也强调，新城对于住宅和商业这两个发展方向不会改变，但经营方式和经营模式已经完全发生变化。

比如在开发端，新城是把自己定位成一个手艺人，一个服务者。因为无论是做代建代管，还是和资金方合作的小股操盘，前提是要有过硬的产品、优秀的供应链，以及营销能力也要够强。

另外，在多数房企陆续债券违约的2022年，新城控股保住了“零违约”，去年偿还境内外公开市场债券127.91亿元，也因此获得了监管机构和资本市场认可，在融资端得到不断突破。

据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，2022年新城控股发行三期中期票据共计40亿元，并获1400亿元银行意向性授信额度；通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，为融资性现金流提供补充。

进入2023年，在多项利好政策支持下，房企再融资环境有所改善。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

对于此次定增计划的进展，管有冬表示，已经于3月13日通过董事会审议，在3月29日通过了股东大会审议，接下来会以最快的速度上报到交易所申请注册。